宏观经济调控与房地产市场发展-开题报告

（一）概述

宏观经济调控是我国政府实施的政策措施以调节市场经济的运行。要想了解宏观经济调控，首先要什么是宏观经济，推荐大家学习下高鸿业老师的《宏观经济学》（2012）这本书，这本书很好的诠释了宏观经济学。戴文彪《经济学》（2013）此书在宏观经济理论部分安排较多的运用了数理公式或模型来表述微观经济不同宏观经济学的研究对象，让大家学习起来比较容易理解。

在市场经济中，商品和服务的供应及需求是受价格规律及自由市场机制所影响。市场经济带来经济增长，但会引发通货膨胀，而高潮后所跟随的衰退却使经济停滞甚至倒退，这种周期波动对社会资源及生产力都构成严重影响，所以宏观调控是着重以整体社会的经济运作，透过人为调节供应与需求，来达至经济计划之目标。宏观经济调控是有中国特色的社会主义市场经济下的一种控制手段，这种调控根据中国的经济形势进行综合研究后，对市场经济进行调控。经过实施执行的效果证明，宏观经济调控比较有效的引导了市场向良性的方向发展。目前房地产价格已经经过了多年的上涨，有些城市的房价已经超过了原有价格的十倍以上，这远远背离了价值规律。根据经济学原理来分析，已经到了价格的转折点。就在这样的不合理房地产市场发展的情况下，国家适时的出台了对房地产市场的宏观经济调控政策，这些政策和措施是及时的，也是有必要的。对房价的调控，国家的态度是明确的，既不能上涨的太快，也不能下跌的太快，要遵循房地产市场经济规律走。房价的涨跌趋势要保证平稳，要符合市场运行轨迹。    

（二）宏观经济调控的手段

1.国家在经济运行出现问题和偏离轨道时，政府会充分发挥经济信息和经济发展预测的技术优势，出台一些产业政策，对问题和矛盾及时调整。

2.运用财政税收政策和金融政策发挥调控作用。

3.综合运用法律手段和经济手段

二．目前宏观经济现状

（一）国际宏观经济现状

     美国8月商业库存持平销售下降，9月生产者物价指数下跌，零售销售增长0.1%。美联储褐皮书指出美国经济增长有所放缓，称美元升值妨害经济增长，加重了市场对美国经济健康状况的担忧。美联储主席威廉姆称美将需要数年的宽松政策。全球对冲基金三季度资产损失950亿元。

（二）国内宏观经济现状

“形有波动，势仍看好”或者势仍向好，这是国务院总理李克强对当前的中国经济形势的表述。这是因为今年上半年中国经济增长6.9%，在世界主要经济体中居前列。中国经济运行可以说缓中趋稳，保持经济在合理的区间平稳运行，积极合理的推荐宏观经济调控以此带动结构性调整，房地产价格也逐步回归合理，房地产市场的发展趋向健康平稳。中国建筑资产财富总值超越美国居住全球第一。

三．研究的意义和必要性

（一）研究的意义

房地产在全球性的经济体中占据着重要地位，中国是发展中国家，市场经济的经验至今仅仅只有三四十年，国家经济在很大程度上依旧要依靠于房地产的发展。王汉生在《中国房地产的现状及问题分析》（2011）中简要分析了中国房地产的现状和对这一现状产生的一些问题进行剖析，他认为房地产市场的健康发展关系到人民生活水平的提高和社会建设。但是问题在于，从现在的经济形势来看，房地产从房改到现在十二年来，一个方面引发了不合理的经济增长模式，主要表现在房地产价格的上涨速度远远超过了一般性人均收入的增长速度，而且同时，房产价格的上涨又带动着当地经济的上涨，而且占据主要地位。另一方面导致了畸形的市场需求，主要表现在高涨的房地产投资超出了实际的居住需求，并且这种投资性的需求过于膨胀，引发了房价的不合理快速上涨，以至于压制了刚性的居住性需求。因此如何正确的进行宏观经济调控也成为了重要研究课题。在《从开发商的心理特征和行为模式看宏观调控对房地产市场的影响》（翁少群、刘洪玉，2005）中建议宏观经济调控的设计者应该融合房地产开发商的认知特点和心理预期等因素，提高实施调控手段的制定效率和实施效果。

（二）研究的必要性

房地产市场既是经济的风向标，又是民众生活的必需品，齐也在《房地产市场宏观调控与协调发展》（2008）文章中表述住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决住房问题是建设和谐社会的重要方面。在这样的大背景下，国家经常性的出台一些经济调控措施，目的是为了通过这样调控措施来平衡供求关系，但是往往事与愿违，甚至有些调控起到了反作用，这些情况都不是大家所希望的。因为影响因素比较多，比如还要考虑我国的国家性质。正如刘秀光在《房地产市场的“宏观调控悖论”及其纠正》（2010）中提到的一样，房地产市场具有竞争性，单由于中国房地产市场的特殊性，使该市场具有非竞争性，因此产生了房地产市场失灵以及政府不断实施宏观调控而使房价持续上涨的“宏观调控悖论”;尹中立在《房地产调控与宏观调控的矛盾与出路》（2007）中也提到政府出台的“国八条”“国六条”等一系列调控房地产的政策，却使房地产出现“越调越高，越调越涨”的现象，正确认识这一现象，既关系房地产健康发展，也关系今后的宏观调控。赵壁在《促进房地产市场健康发展的政策选择与制度安排》（2010）中分析了房地产市场出现的问题和原因，并提出了自己在各方面进行合理调控的一些宝贵建议。

   房地产市场的发展还与一个国家的金融也密切相关，比如股票市场，期货市场，银行等。根据美国、日本、冰岛等国家的经济来看，如果一旦调控失败，甚至有可能出现楼市泡沫崩盘，以至于引发严重的经济危机及国家危机。

四．研究的方法及结果

（一） 本文采用的研究方法有：文献法、对比分析法以及数据分析法。

1.文献法是通过大量的文献回顾，总结国际和国内的有关学者对宏观经济调控与房地产市场发展的相关研究及研究结论。并且在这个基础上提出自己的看法和观点。比如：学术界不乏对国家宏观调控与房地产市场发展问题的研究，何国钊等人（1996）认为，房地产市场经济发展周期与国家宏观经济调控存在因果关系。安鹏等（2008）建立了一套用于宏观调控预警的房地产泡沫预测体系。凌志华的《房地产市场研究模式解构》通过一些实战的需求来解说，希望能为工作在房地产研究与策划的一线工作人员提供问题的解决方案。张鸿雁，杨雷的《中国房地产评论》（2005）学术性、操作性很强，房地产市场风起云涌，起伏不定，针对这种情况，给业界提供明确的指向。

2.对比分析法是通过对比国内和国际房地产市场发展的经验教训，结合我国的国情及国内房地产市场特有的特点，学习国外好的经验，有助于发展我国房地产市场健康良性发展。

3.数据分析法，本文利用了大量的数据和指标，通过宏观经济调控对房地产市场投资、销售、价格的历年来的数据分析，充分说明了宏观经济调控与房地产市场发展相辅相成的关系。

4.归纳法也叫作“事实论证法”，指通过列举具体事例来论证宏观经济调控与房地产市场发展的相互关系。

（二）研究结果

     本文通过各方面研究分析，无论在任何时期，经济增长都离不开投资的拉动，而投资占主导的市场经济更不能离开消费的支撑。房地产市场的持续发展需要供需关系平衡，供需关系市场的平衡需要通过国家的宏观经济适调微调来完成。而国家的宏观经济调控的是否有效需要市场的验证。

二、^范文提纲

引言：谈什么是宏观经济调控以及包括哪些手段

一、目前国内外的宏观经济形势现状

（一）国内的宏观经济形势现状

（二）国外的宏观经济形势现状

•二、研究的意义和必要性

（一）研究的意义

（二）研究的必要性

•••••三、国内外房地产市场发展的经验和教训

（一）国外房地产市场发展的经验和教训

（二）国内房地产市场发展的经验和教训

四、宏观经济调控下的房地产市场发展历程

（一）约束阶段

（二）支持阶段

（三）打压阶段

五、宏观经济调控对房地产市场发展的主要手段和政策

（一）主要手段

（二）实施的政策

•••六、结论与展望

三、参考文献

著作：

 [1]王汉生.中国房地产的现状及问题分析[J].现代商业，2011（20）

 [2]翁少群，刘洪玉.从开发商的心理特征和行为模式看宏观调控对房地产市场的影响[J].商业研究，2005（22）

[3] 刘秀光.房地产市场的“宏观调控悖论”及其纠正[J].长白学刊，2010（5）

[4]高鸿业.宏观经济学原理[M].北京：中国人民大学出版社，2012

[5]凌志华.房地产市场研究模式解构[M].中国建筑工业出版社，2008（10）

[6]尹中立.房地产调控与宏观调控的矛盾与出路[J].国际经济评论，2007（6）

 [7]齐也.房地产市场宏观调控与协调发展[J].中国总会计师，2008（2）

[8]赵壁.促进房地产市场健康发展的政策选择与制度安排[J].中国财政. 2010(14)

[9]张鸿雁，杨雷.中国房地产评论[M].南京：东南大学出版社，2005

[10]戴文标.经济学[M]. 杭州：浙江大学出版社，2013（3）