浅谈商业银行中购房贷款的不良贷款问题_开题报告

国内研究现状

   当前国内外经济发展形势诡异多变，我国经济在持续30余年高速增长之后，进入了速度换挡期间、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的新的发展阶段，在实体经济增速放缓和经济结构调整转型两方面因素的交互作用下，外部环境的不确定性依然很大，经济存在下行压力，部分行业和领域风险上升，潜在风险、隐患加快显露，并逐渐呈现出向银行传导的趋势，风险防控形势较为严峻，房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。

房贷因为这些年楼市成交的增多，经过多年的房地产市场发展，2008—2017年，我国个人未还住房贷款金额(个人房贷余额)从3.0万亿元增至21.9万亿元。而央行，中国人民银行最新公布的《中国金融稳定报告2018》显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍。个人房贷占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。2018年三季度末，个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%。而从一项数据看到，其中今年中国增量的个人房贷大概是3万多亿，而中国新房成交额已经是13万亿多，大部分的钱并非房贷买楼，即使仍然是有不少靠房贷买房。按照央行的数据显示，10月份人民币贷款增加6970亿元，其中，住户部门贷款中有中长期贷款增加3730亿元，基本这3730个亿就是个人房贷。24.88万亿的个人房贷规模已经不小！个人住房贷款的不良贷款率为0.27%，房贷不良率较上年末上浮0.03个百分点。

10月30日，中国建设银行（以下简称“建行”）披露2019年第三季度财报。数据显示，建行在2019前三季度，个贷占比较去年末提升0.08个百分点至42.45%，相应的，建行个贷的不良贷款率有所抬头，由去年末的0.41%增至今年6月末的0.46%，个贷业务的资产质量出现恶化。

这几年来金融得到了快速的发展，人们对理财、投资也有了重大改变，快速提高身价几乎成了大家最求的目标。但是随着2017年金融严格地监管和去杠杆的深入推进，再加上中美贸易的摩擦加剧，实体经济发展出现困难，工业萧条，收入堪忧。买房既能稳赚不赔甚至获利匪浅，所以有一丝希望人们都想通过买房来实现资产提升。但是买房需要大量的资金，大部分人就只能通过银行贷款来实现买房。那么如何才能控制、化解风险，有助于我们顺应宏观经济发展趋势，促进房地产业与经济发展相适应，从而持续健康发展下去。

二、国外研究现状

 国外学者对商业银行个人住房贷款的研究主要体现在四个方面：一是个人住房贷款的风险驱动因素研究。Gau，George W.（1978）通过因子和回归分析法对美国个人住房贷款违约风险进行研究，通过搜集64种变量数据，建立个人住抵押贷款违约风险评价指标，得出结论：职业与借款人的持续收入、偿债能力有着高度关联关系，所以借款者的信用等级和职业是影响违约行为的重要动因。Deng（1999）认为借款客户群体间有较大的差异性，一旦忽视此类差异性，对于测算提前还贷风险就会带来很大的偏差，他选择了贷款特征和当地的经济指数来测算违约概率以及可能引发的风险。二是个人住房贷款风险与LTV关系研究。Jung（1962）提出，贷款价值比（Loan-To-Value）是借款人在商业银行贷款本金总额与抵押房产评估价的比值，贷款价值比和个人住房贷款利率与违约之间存在正相关关系，即个人住房贷款利率越高，违约风险也就越大；贷款价值比越高，违约风险也越大。

像美国出现的次贷危机，日本出现的空屋市，也是我们要思考如何吸取国外的经验和教训，从而健康持续的发展我们房地产，进一步规避风险，审慎经营，将商业银行中过度贷款、超前消费得到有效的防控。

B. ^范文提纲格式

一、引言

    房产在人们的认知中既是中国传统文化中家的根基；又可以在金融属性中起到抵御通货膨胀，所以房子成了必买品。而买房最常用的途径就是贷款，故造成的不良贷款的数值也相对较高。目前国际形势来看，中美贸易关系的加剧摩擦，疫情引燃的全球停工停产带来的全球经济危机，这些是否会给购房贷款者带来资金的压力，可能对几十套房的购买者，根基比较稳定没有大的冲击，那么对一套两套尤其是刚刚入市不久的购房者是否会带来大的冲击，从而引起更多的不良贷款呢？ 针对这些问题我做了一些简单的调查。

美国房市的变化与次贷危机的关系

（一）美国房地产市场的变化

（二）次贷危机的本质

三、我国商业银行购房贷款的发展现状

（一）购房贷款总的规模、机构，逾期比例

（二）风险造成的原因

  1、个人住房贷款的历史原因

2、个人住房贷款的现实原因

3、从商业银行的角度分析住房贷款业务现状

（三）限价、限购下的购房贷款管理防范

1、“住房不炒”风险控制下，炒房的操作现状

2、疫情造成的危机

3、预防“假借”购房贷款给银行带来的不良贷款

4、信用评估防范

针对风险的应对与防范的思考

结论

C. 参考文献

电子文献：

商业银行个人住房贷款风险管理研究——以a银行节为例.doc  s://max.book118.com/html/2016/1209/70108399.shtm.

中国人这么庞大的房贷规模，个人贷款的45%~54%债务就是房贷！-深圳二手房 房天下  s://sz.esf.fang.com/newsecond/news/30445118.htm

建设银行个贷不良率上升，整体资产质量向好，原因何在？|不良率_新浪财经_新浪网  s://finance.sina.com.cn/stock/relnews/cn/2019-11-26/doc-iihnzahi3487280.shtml

招行行长谈疫情冲击：2月信用卡、房贷逾期率大幅提升_手机新浪网  s://finance.sina.cn/bank/yhgd/2020-03-23/detail-iimxxsth1309366.d.html?cid=76653

著作：

[1] 赵磊，张源.后危机时代的中国住房贷款[M].北京.中国金融出版社.2011

[2] 黄立坚：地产是部金融史[M].北京 .中国法制出版社.2019

[3] 沈立刚等：金融危机下的购房攻略[M]. 北京：机械工业出版社, 2009. 

[4] 闫敏：银行信贷风险管理案例分析[M].北京.清华大学出版社, 2015. 

[5]杰瑞·马克汉姆：美国金融史（第五卷）：次贷危机前的美国金融[M]. 王胜邦，叶婷译. 北京：中国金融出版社, 2018. 

[6] 张明，郑联盛. 华尔街的落没[M]. 北京.中国财政经济出版社, 2009, 

[7] 王德培. 中国经济2020[M] .北京.中国友谊出版公司. 2020. 

[8]Rottke.房地产资本市场--市场功能、次贷危机和未来发展的国际化透视[M].李启明等译.中国建筑工业出版社.2013

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