我国房地产主要问题成因与对策_开题报告

（一）中国房地产的发展历史

我国的房地产总体上经历了四个阶段的发展，1978-1991年为第一阶段，属理论突破与试点起步阶段，1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点，1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌成立了北京市开发总公司，拉开了房地产开发的序幕。1982年，国务院在四个城市进行售房试点，1984年，广东、重庆开始征收土地使用费，1987-1991年，是中国房地产市场的起步阶段，1987年11月26日深圳市政府公开招标出让住房用地，1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度，1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1992-1995年是房地产非理性炒作与调整推进的第二阶段，1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年安居工程开始启动，1992年后房地产业急剧快速增长，房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫，1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍回落，房地产市场在经历了一段时间的低迷之后开始复苏。1995-2002年是相对稳定协调发展的第三阶段，随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济支柱产业之一。2003年以来的第四阶段是价格上扬多项调控措施的新阶段，2003-2016年以来，房屋价格的持续上扬，随之而来出台了几次针对房地产行业的调控措施。

（二）我国房地产发展的现状

2015年下半年，中国房地产表现为北、上、广、深一线城市价格上涨比较大，二线城市如南京、合肥、苏州、杭州等相对销售缓慢，库存比较大，其他三、四线城市库存高企，政府及开发商的压力很大，直接影响到了国民经济的增速发展，在此情况下国家于2016年初取消了部分二线城市限购政策，一线城市依旧领涨，最为明显的是以南京、合肥、苏州、杭州为首的二线城市受限购政策取消影响较大，房屋去化很快房价快速提升。二手房方面，今年1-3月是北京房价加速上涨期，当时在深圳、上海房价大幅上涨及各种利好因素的带动下，北京出现恐慌性购房，卖方纷纷上调挂牌价格，房价快速上涨，进入4月，随着深圳、上海先后出台严格的调控政策，购房者逐渐趋于理性，房价涨幅收窄，这一趋势维持到了7月，但进入8月受投资性需求带动，购房者追涨情绪加剧，市场再度升温，价格明显回升。受一线城市投资溢出效应，及居民储蓄搬家、加杠杆及企业资金投资转向影响，上述二线城市在短短几个月中，涨幅巨大。一级市场土地拍卖受此影响，楼面价格大幅上涨，杭州部分地块溢价率达300%以上。杭州于2016年9月18日重启限购，9月26日调整土地出让规则，9月27日限购力度加码。于9月28日起上调公积金贷款二套房首付比例，商业性住房贷款二套房首付比例，暂停购房入户政策，南京市也于9月26日发布市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见，提出进一步增加商品房上市供应，加大商品房土地供应，稳定商品住房价格以及强化综合执法等措施。济南、昆山等地在28日推出了调控政策，成都、郑州也于10月1日出台楼市新政，成都购买二套房商业性个人住房贷款比例不低于40%，郑州部分区域则对二套及以上住房的本市户籍居民家庭，和拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，限制向其出售180平米以下住房，到10月5日已有9个城市出台了住房限购政策。综上所述，我们不难看出政策一紧就死，一放就涨，涨了又调，房地产到底怎么了？它存在哪些问题，从长远发展来看，我们又将如何应对呢？

二、^范文提纲

引言：我国房地产主要问题、成因与对策

 一、我国房地产存在的主要问题

（一）政策原因

1货币化房地产市场的形成

2政府引导下的土地拍卖

3购房入户政策的实施及流动性人口的增长

4税收制度存在滞后与缺陷

5保障性住房建设相对于商品房的滞后

6政策引导不够明确，调控不够及时准确

（二）市场原因

1商业信贷及公积金支持力度的加大

2国内实体经济的不景气，致使大量资金投入购买房地产

3世界经济不景气，国外热钱的涌入寻求保值、增值

4大量央企的加入，提升了竞争以及拿地的成本

5投资渠道少，老百姓储蓄搬家，投资房地产为保值、增值

 二、形成以上房地产问题的原因

（一）房屋分配制的取消：取消分房，实现市场化货币化，改变了人们的住房观念，商品房形成快速发展。

（二）政府引导的土地拍卖：由原有的划拨计划开发，转为以市场价高者得的市场行为，以追求利润最大化为目标。

（三）信贷及公积金支持力度：在购房过程中，公积金贷款与银行商业贷款形成的信贷资金，对房价的提升产生了极大的助推作用。

（四）购房入户：外省、周边市、县的人，因在当地创业、生活及子女入学等问题，采取购房入户产生的购房。

（五）实体经济不景气：资金流入房地产寻求保值增值，老百姓银行储蓄搬家投资房地产。

（六）国外热钱流入：冲击房地产市场，美国及欧洲等境外国家经济不景气，次贷危机的阴影没有散去，致使大量国外热钱通过各种渠道进入中国房产市场，寻求避险、保值、增值。

（七）人口流动增加：大量人口由内地不发达地区向沿海京、津、沪、长三角、珠三角，经济发达地区流入，造成一二线城市房屋热销，三四线城市市场低迷，乃至房价下跌的失衡状态。

（八）央企的加入：具有国企背景的大集团参与房地产开发，具有品牌、资金优势，在拿地上不惧土地价格上涨压力，导致开发成本上升转而提升房价，造成恶性循环。

（九）税收制度的缺陷：在购买持有的环节，持有成本低，造成有钱人大量囤积购房持有多套住房，坐等升值的炒房现象。

（十）保障性住房建设相对滞后：造成广大低收入阶层的住房困难，形成购买者和使用者的矛盾，造成市场的不均衡现象。

（十一）政策的引导不够明确，调控不够及时准确：造成老百姓在房价上涨时恐慌性抢房现象发生。

三、解决我国房地产存在问题的相应对策

一、货币政策关注房地产市场调控

宽松的房地产信贷政策对房价的助推明显，目前对开发商的贷款要有限制和约束，银行要加强对开发商的信贷审查及监管力度，过量贷款会造成开发商拿地不计成本推生土地价格，从而造成房价加速上涨。

加强对购房者的贷款制约，从严把控首套及以上住房贷款的首付比例，以及贷款人还款能力的甄别，加大首付款比例，减少信贷资金投机炒房。

严格控制中介、金融、代理机构，不得进行违规杠杆及再抵押等金融产品的助推炒房行为。

二、土地供应参与房地产调控

调整一味价高者得的土地竞拍市场操作。

政府根据市场情况合理调配，推出土地拍卖的时间及数量以稳定市场。

三、税收参与房地产市场调控

尽快出台房产税，对多套房的产权人应加大缴税力度，对空置房也要收取相应的空置税

尽快做到公民税收信息的联网，对买卖房产收入高出一定额度的，要按递进式增加税收，进行差异性的调控。

调控房地产市场的其他政策

城市人口流动调控，合理调控一二线城市人口流入速度，缓解房价压力。

收入分配调节，尽量减小贫富差异，加大扶持刚需、改善购房。

发展房产租赁市场，大力发展多元化房地产市场，减缓住房供应矛盾。

三、参考文献

电子文献：

[1]《楼市恐慌性上涨已引起高层关注 房价上涨存三推手》[Z].中国证券报—中证网2016年9月29日/2016年10月5日

[2]房价上涨的动力正在衰减[Z].21世纪经济报道.2016年9月29日/2016年10月5日

[3]成都、郑州出台楼市新政，专家：楼市降温方面有共识[Z].住在杭州网.2016年10月2日/2016年10月5日

[4]李晓丹.六问中国是杠杆：房价与债务挤掉那个风险会更大[Z].经济观察报.2016年10月9日/2016年10月9日

[5]高攀.IMF官员：预计中国房价涨幅将回调 建议征收房产税[Z].浙江日报.2016年10月8日/2016年10月9日

[6]张筱.周小川：将采取措施促进房地产市场健康发展[Z].住在杭州网.2016年10月8日/2016年10月9日

[7]楼市无人看空 炒房远胜实业[Z].华夏时报.2016年9月23日/2016年10月9日

著作：

[8]崔光灿.房地产市场长效调控与住房问题[M].中国建筑工业出版社.2015年1月第一版

[9]冯俊.住房与住房政策[M].中国建筑工业出版社.2014年8月第二版

[10]徐滇庆、李昕.房地产供求与保障[M].机械工业出版社.2014年1月第一版