我国房地产价格影响因素路径与调控_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

   国内学者也对我国房地产市场特别是价格波动及其影响因素进行了大量的研究，总的来看，国内现有研究也可以归类为定价问题、调控问题、波动成因以及市场供求关系等四大方面。

   在我国房地产市场的价格走势的理论研究方面，对于房地产价格的形成因素国内学者做了很多的研究工作，姚峰（2011）从利率变动对房地产价格影响的角度探讨通过利率政策能否将房地产价格控制在相对平稳的范围内，对房地产市场的供需进行定性分析，得出利率对房地产价格会产生负向影响，同时对1998年至2009年间的季度数据的相关指标变量运用灰色关联度、格兰杰因果关系检验和构建 VAR 模型，研究结果显示：在房地产价格变动中，利率解释能力比较有限。结合理论分析和实证研究，分析了利率政策调控的影响作用微弱的原因在于利率的传导机制不顺畅，利率市场化程度不够，从而提出了疏通利率的传导机制，加快利率市场化，使得利率能够发挥调控房价的主导作用的建议。方燕、唐瑞雪（2012）从货币流动性角度展开研究，货币流动性用指标 M2/GDP 表示，利用统计学方法研究其对房价的动态影响，结果显示，货币流动性的高低对房价波动的影响是显著的，快速的货币流通速度会促使房价的上涨，并且货币流动性对房价波动影响的贡献是随着时间的推移不断增强的。周文静（2013）在我国房地产发展现状和理论基础之上，选取广义货币供应量 M2、准货币 QM、收入、GDP 以及房价等指标，通过建立计量经济模型，论证了房价与货币供应量之间的关系，二者之间存在着长期稳定的均衡关系，货币供应量在对房价推动方面的影响是强于收入和 GDP 等其他因素。 庞加兰、毛史梦（2013）通过对中国房价与 CPI 

之间关系的研究发现二者存在因果关系且是长期均衡关系。丁杰（2014）从供需两个层次探讨了房地产价格影响因素，结果发现供给和需求两方面因素共同影响着房价变化，但一线、二线城市的房价的影响存在着差异；房地产价格还受到一些难以实际量化的特殊因素的影响，如土地财政的出现，增加了房地产成本，从而推动了房价的上涨等。

（二）国外研究现状

   国外尤其是西方的发达国家的房地产市场存在历史悠久，已经形成了成熟

的市场，因此关于房地产价格的研究专著和文献较国内多，国外学者对理论在

实践中的应用是十分重视的，有很多定量研究房地产价格影响因素的文献。经过反复的研究和实践，国外有关房地产市场的研究已相对成熟，对房价影响因素研究有：

   利率对房地产价格影响的研究：Bernanke和Gertler通过对二者之间的关系进行研究，得出短期内，利率的变动能够引起房地产投资产生正向的影响，对影响房地产消费市场的影响是比较显著的，成为影响房地产的主要因素。学者 Geoffrey和Mark Andrew运用居民收入水平、人口增长和利率等相关数据研究这些因素与房价的关系，得出结论是居民收入水平的提高、人口的增长以及利率的变化是促使房地产价格水平不断上涨的主要因素，同时，税收的结构和信用的可靠性对房地产价格的上涨也起着重要的作用。Deokho C.Ma运用协整检验和谱计量方法对韩国 1991—2002 年间房价和利率进行实证研究，结果表明：在短期内，利率是房价变动的格兰杰原因，二者是负相关。Wheaton  和Nechayev利用美国59个城市1998-2005年间的统计数据，研究了收入、人口、利率等变量对房地产价格的影响，结果显示，利率并不能很好地解释房价的波动，两者存在着复杂的关系。

   土地对房地产价格影响的研究：Pollakowski通过分析得出，在土地被限制利用的前提下，房价和地价均会上升，土地供给对土地价格和住宅价格的影响是正向的作用。Watkins对土地价格对房地产市场均衡的影响进行研究，发现二者之间存在着相互影响。Cheshire和Sheppard在对土地规划带来的福利效应进行分析时，发现人为地对土地进行规划，干扰了土地市场的自我调节，影响了地价的均衡，从而对房价的上涨产生了一定的影响。Edward、Joseph 和Hilber对地价、房价、地区经济发展、人力资本进行了回归分析，结果表明，地价与房价之间不存在直接的关系。Wachter和Kauko研究了地价与房价的相互关系，认为土地供给在富有弹性时，房地产价格在很大程度上会受到土地政策的影响。 

   通货膨胀及其他因素对房地产价格影响的研究：Brueggeman等将通货膨胀因素引入到房地产定价模型之中，研究发现房地产投资信托基金对之间呈正相关关系，认为房地产的报酬率的变动十分接近通货膨胀的 变动。Barkham等的研究发现，在长期中，房地产收益率和各类通胀都具有很强的相关性。Habin Zhu采用1970-2006年的 GDP、银行信用、短期利率、通货膨胀等以美国为首的17个国家的数据，构建 VAR 模型，研究结论：通货膨胀和银行的信用推动着房地产价格的上涨,通过不同国家之间的对比，可以得知,抵押贷款市场的不同对房价变动的影响更强烈，更快。David H以荷兰为例，利用相关数据，构建 VEC 模型，研究抵押贷款利率和家庭可支配收入对商品住宅价格的影响，其研究结果是：可支配收入的增加会引起房地产价格的上涨，是正向影响，但是抵押贷款利率提高，会引起房地产价格的下跌，产生的是负向作用。Dag H和 E.naug采用1985-2004年的家庭收入、租金、税收、失业率家庭债务和人口的数据，以房地产价格为被解释变量，利用OLS，得出利率对住宅价格的影响是较大的，但由于失业率和工资收入的增长，会影响着利率的调整。Tkcaca和Willkins通过对比股票价格对未来产出和通货膨胀的预测能力和房地产价格对二者的预测能力,检验结果表明，房地产价格能够更好地预测未来产出和通货膨胀水平。

 

二、^范文提纲

一 绪论

（一）本文的背景及意义   

（二）国内外研究现状

   1 国内研究现状

   2 国外研究现状

（三）本文研究思路及主要研究方法  

二 房地产价格相关概念及我国房地产价格现状

房地产价格相关概念

  1 房地产价格相关概念

  2 房地产的价格构成机制

  3 房地产的价格特征分析

我国房地产价格现状及调控效果分析

  1 我国房地产价格现状分析

  2 我国房地产调控政策效果分析

三 我国房地产价格影响因素分析

我国房地产价格影响因素分析

  1 自身因素

  2 经济因素

  3 政策因素

  4 人口因素

（二）我国房地产价格影响因素的实证分析

  1 灰色关联分析（GRA）法概述

  2 指标选择及数据处理

  3 GRA分析结果  

四 我国房地产价格调控对策及建议

（一）调整和完善经济结构

（二）加强地价管理

（三）加强房地产金融管理

（四）宏观调控策略

五 结论

三、参考文献

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[2]杨珽、杜明奎.我国房地产价格影响因素实证分析-兼论房价政策调控的有效性[J].商业时代，2012（6）

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[5]郭倩，伍韦.我国房地产价格影响因素分析[M].企业家天地，2007 ，9 ，13-14

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