舟山市商品房库存现状、问题与对策-开题报告

中国房地产业的发展起步于20世纪80年代，随着中国经济的崛起，逐渐成为国民经济的重要支柱产业。尤其是随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产业在近几年取得了快速发展。但我国近几年商品房价格快速上涨，引起了各界人士及政府部门的广泛关注，政府随即出台了相关的调控政策，例如限购令、国五条等，虽然这些政策抑制了快速上涨的房价，但是随之而来的就是房产的库存问题。有分析指出：“房地产行业真正的风险在于不断积累的房屋高库存。房地产的高库存问题将引发资金的占用成本极大增加，从而严重挤压房地产利润。同时过高的商品房库存，造成了一些地区所谓的“鬼城”，不仅是资源的浪费，更不利于房地产行业的健康发展。在如今高库存的情况下，只有合理解决了这个问题，才能让房地产业健康持续发展，才有利于国家经济发展。

（一）国内研究现状

随着经济发展，居民收入不断提高，购房者的刚性需求在不断增加，但是从供求关系来看，局部市场是供大于求。再加上土地成本、人工成本、建筑成本、融资成本不断提高，房价居高不下，库存压力加大。

2012年以来，房地产待售面积每隔12个月都以至少1亿平方米的幅度增加。从最近三年的数据中可以看到，中国的房地产的库存每年都在增加，2012年待售面积与销售面积之比是25%左右，2015上升到5４%，增加一倍。而且，2014年中国经济下行压力大,房地产整个行业萎缩,这不仅仅是一个行业的兴衰问题,更涉及40多个行业的健康均衡发展,是个社会化的大问题,涉及面广,潜在危害巨大,重新梳理经济治理的思维十分必要。

全国商品房待售面积维持在高位，将带来多重负面影响。房企库存越大，累积的房地产金融风险越大。库存越大，贷款利息等财务成本就会与日俱增，最终的销售价格必须越来越高，才能覆盖成本。同时，捂盘越久，资金链断裂的可能性越大，最后可能不得不以更低价格脱手，一旦收入覆盖不了成本，房企将难以归还银行贷款、信托融资等债务，最终导致金融风险。房企捂盘不售、库存畸高还将推高近远期房价，严重干扰楼市调控。从近期来看，房企捂库存将使得入市房源减少，自住型刚性需求不能得到充分满足，这必将推高房价。从远期看，房企捂盘惜售会使企业资金积压在大量待售面积上，无力增加土地储备，从而使得未来开发、开工面积减少，影响到未来市场房源供给，从而推高未来房价。

房企之所以敢于拥有这么大库存，说明房企对房价上涨还有预期，对调控走回头路还抱有希望。但在我看来，房企囤积存量房、谋求更高价格销售的梦想必将破灭。原因在于：从需求上看，前期房价微涨的一波刚需旋风将要过去。在这一轮刚需释放完之后，就会出现需求乏力的现象。只要挤出投资投机性需求的政策没有大的变化，房价滞涨就会很快出现。此外，目前来看房产税在全国推开已是大势所趋。旨在抑制投资投机性需求的房产税推开后，将令投资投机房源快速脱手，在市场需求有限、房源增加的情况下，房价将会走低。

因此，从房企自身角度看，一定要认识到捂盘越久、库存越大，经营风险就越大，对企业越不利。而对银行、信托及其他为房企提供融资的金融机构来说，房企库存越大，自己的债权风险就越大。银行、信托等融资渠道有必要通过一定的手段促使房企去库存化，降低房地产信贷风险。房企去库存化以后，手中拥有的现金流就可以助其重新购地开发，不但对企业经营的持续性有好处，而且对稳定未来市场供应有好处，更对未来房价保持稳定有好处。

一个行业从刚需时代进入过剩时代，只有大概40%的企业能够实现转型，房地产已经进入过剩时代，保守估计至少有40%的房企会破产。2，未来很多房企破产，与其说是死于现金流，还不如说是死在高库存上。3，当房地产尤其是住宅市场行业已经达到天花板规模阶段，这个时候剩下的房企之间就是零和博弈。你的业绩增长了，意味着别人的蛋糕少了，某种程度上，房地产未来就是你争我夺，剩者为王的时代

国家统计局最新统计数据显示，困扰我国房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。

据《2014年浙江省人口变动抽样调查主要数据公报》显示，2014年末舟山常住人口为114.6万人，居住在城镇的人口为76.0万人。2011年3月14日，舟山群岛新区正式写入全国十二五规划，规划瞄准新加坡、香港世界一流港口城市，要拉动整个长江流域经济。然而舟山的房地产业却从2013年均价13000元/平方以上降至如今10000元/平方左右，房地产业进入了一个虽然平稳但是低迷的瓶颈阶段。舟山的房地产行业从2014年年中起，商品房销售出现下滑，如2014年6月份，舟山市住宅总体成交268套，环比下降51.62%；总成交面积2.88万平方米，2014年9月份，舟山市住宅总体成交476套，环比下降29.9%；总成交面积5万平方米。而舟山地方政府也出台了一些政策来刺激楼市。如2015年9月21日，为进一步帮助企事业解决人才住房问题，加大人才购房的支持力度，以“筑家舟山，乐居新区”为主题的“2014年舟山市金秋人才安居团购会”在新城舟山南洋国际大酒店四楼南洋厅举行。市人才办、市经信委分别就《舟山市人才安居工程实施办法》和《关于企业人才住房保障2014年专项政策意见》进行专业讲解。舟山地方的这种安居政策对本地楼市不能不说是一个利好的消息。据舟山透明售房网数据显示：2014年10月份，舟山市住宅总体成交770套，环比上升61.76%；总成交面积8.03万平方米。2014年11月份，舟山市住宅总体成交923套，环比上升19.87%；总成交面积9.77万平方米。2014年12月份，舟山市住宅总体成交1012套，环比上升9.64%；总成交面积10.82万平方米。2014年四季度商品房销售量比2013年四季度增长8.29%，比2014年三季度增长77.73%。

尽管地方政府出台了相关政策，截止2015年10月9日，全市仍有存量15119套/1761921㎡。想要舟山新区健康持续发展，我认为作为经济支柱的房地产业的库存问题需要引起重视。

二、^范文提纲

一、房地产市场发展

（一）我国房地产市场发展阶段

（二）房地产业与我国国民经济的关系

（三）房地产库存的定义与现状

（四）关于我国房地产泡沫的争论

二、舟山市房地产目前的库存问题研究

（一）舟山市的地理位置

（二）舟山市库存现状

（三）舟山市高库存原因分析

三、舟山市商品房去库存措施

（一）引进人才，增加人口

（二）改变传统的营销方式

（三）转变拆迁安置，由分房到买房

（四）区域性政策的利好推动

四、对房地产宏观调控的建议

（一）完善公共住房体系建设

（二）完善土地储备制度

（二）完善房地产信贷政策

（二）完善税收政策

三、参考文献

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[8]丁晓菲.浅析我国房地产宏观调控政策的选择.山西建筑，2008（5）

[9]巴曙松.房地产大周期的金融视角,2012

[10]特伦斯.M.克劳瑞特,房地产金融.原理与实践,2012（5）