浙江省县级城市房地产库存现状及问题研究_开题报告

一、文献综述

  （一）^范文的研究背景

   近年来，随着县域经济的快速发展，居民生活水平日益提高，住宅、教育、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是房产消费成为民众首选。县级城市的商品房发展从1998年左右开始，2010年以后，进入快速发展期，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了一批规模化住宅小区，房地产业已成为县域经济快速发展的支柱产业之一，但是2014年下半年以来，我国经济处于调整期，经济下行压力较大，县城商品房销售受到很大影响，部分开发企业库存压力较大，为促进我省县级城市房地产市场持续健康快速发展，以温州市苍南县为蓝本，对县级城市商品房库存现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。

    本^范文通过查询《浙江省房地产业健康发展研究：产业定位的角度》等相关著作，对苍南县近5年来房地产投资情况、销售情况及库存面积进行了分析。本研究的目的在于分析我国县级城市房地产库存问题的特征与发展过程， 针对与之有关的政策与监管，银行和证券系统及房企自身等方面存在的问题，提出改善和解决的措施，为县级城市房地产库存的处置和充分利用提供借鉴作用。

   （二） 国内外研究现状

    房地产行业库存管理活动现状与特征随着经济的发展，居民收入不断提高，无论是购房者还是投资者，刚性需求在不断地增加。从供求关系来看，局部市场处于不平衡的状态，供大于求。再加上土地成本、人工成本、建筑成本、融资成本不断提高，房价下降动力不足，楼市的库存压力加大。中国房地产研究会、中国房地产业协会最新发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2012年中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。一份针对500强房企的测评显示，尽管2011年500强房企的销售额创下2.28万亿元新高，但库存却达到了惊人的4.9945万亿元。此外，房地产行业大量债务今年也将密集到期，来自世联地产的数据显示，大约1000个离岸私募债、约1000亿元的房地产基金和2500多亿元信托都将在年内到期；而大约2万亿元的民间信贷也将集中在今年考验房企的偿付能力。业内人士指出，巨大的考验将迫使行业加速去库存，楼市即将进入全面促销、全面降价阶段。房地产行业已经进入进入“全员卖房”模式。现在许多地区的房交会上，房地产公司已经打上了让价的标签，折扣价格层出不穷，但许多购买者仍然持观望的态度，所以目前房产行业的库存特征房产库存水平创历史新高，目前中国房地产库存全球最高，未来房地产市场价格会继续下跌，必须警惕出现价量齐跌的风险。以价换量是2012年部分地产商的生存法则，房企积极消化库存仍为主流。目前楼市开始进入到全面促销的阶段，价格方面也将从局部降价过渡到全面降价。在偿债高峰期，高库存就是企业的噩梦。部分房企和非主营房地产业务公司必然采取变现的项目，想方设法卖掉，加快销售，加快营销，降低负债率和融资成本，以增加业绩。

^范文提纲

    一、前言

改革开放以来，浙江在发展社会主义市场经济的过程中走出了一条具有浙江特色、符合浙江实际的发展路子。全省经济发展迅速，主要经济指标在全国保持领先地位，并成为全国经济增长速度最快和最具活力的省份之一。随着国民经济快速发展和城市化进程加速推进，浙江房地产市场得到了长足的发展，房地产投资增长较快，商品房供应大幅增加，房价基本保持平衡，商品住宅建设和供求协调发展，房地产市场的快速发展对推进城市化、提高居住水平、改善人居环境，推动经济增长，发挥了积极的促进作用。同时也带来了开发规模快速增长、房地产高库存等诸多问题，文章以温州市苍南县区域为调查蓝本，通过调查，折射出浙江省城镇房地产去库存的政策效果、难点与问题，并提出可行性对策。

    二、浙江省县级城市房地产发展现状一以温州市苍南县为蓝本

  （一）、苍南县简介

   苍南县位于浙江省的沿海最南端、濒临东海，与宝岛台湾遥遥相望。隶属于中国浙江省温州市。历史上一直属平阳县辖域，于1981年独立设县。因地处玉苍山之南，取县名为苍南。素有浙江“南大门”之称，东与东南濒临东海，西南毗连福建省福鼎市，西邻泰顺县，北与平阳、文成两县接壤。总面积1261.08平方公里，海域面积3.72万平方公里，海岸线长155公里。现辖17镇、2个民族乡。

   (二)、房地产固定资产投资力度逐年加大，但增速持续下滑

   (三）、房地产开发投资规模不断扩大，造成消化库存周期较长

  （四）、房地产投资结构中，住宅用房投资大于商业用房

   (五）、多种原因影响，房产成交率低，房屋空置率高

   三、浙江省县级城市房地产去库存过程中的问题及难点

  （一）、开发力度过大，存量过高，短期内难以消化

   (二）、群众收入水平与房地产价格水平失衡

   (三）、政府靠房地产投资拉动经济增长的举措与目前房地产市场供给过剩形成矛盾

  （四）、房地产开发的高成本决定了通过地产商降低房价去库存的空间有限

  （五）、房地产市场发展不成熟，金融支持力度不足，配套设施不健全，导致“滞销”

四、县级城市化解房地产库存的可行性对策

  （一）、完善财产税收政策完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾

  （二）、差别化引导市场，加快金融创新步伐

   (三）、优化城市产业结构，通过扩大就业，增加需求端数量，刺激消费

   五、结论

   宏观经济发展看好、产业地位提高、行业内竞争持续加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展外部环境的真实写照。在此产业和宏观背景下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要适时调整投资开发战略，寻求去库存途径，缓解资金困难压力。

三、参考文献

著作：

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