我国房地产问题、成因与研究对策-开题报告

    近年来，我国房地产市场发展迅速，尤其是08年以来商品房价格过高问题严重，虽然在2012/13在强大宏观调控作用下，房地产有一定的价格回落，但高房价与高库存依然给国民经济的健康发展与人民的日常生活带来一系列问题。

    本文围绕房地产市场的运行机制而展开，从多维视角分析了商品房价格的构成元素，以期了解房地产价格形成机理，分析出商品房价格过高的原因及对策。在方法上，本文通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法，综合运用经济学和社会心理学等相关知识，对当前房地产市场的基本特征和商品房价格上涨的原因进行了探讨。

    在内容上，本文描述了中国房地产市场发展的基本态势；指出了造成我国商品房价格上涨的多方面因素，包括我国房地产市场供求失衡，商品房开发建设成本增加，投资性购房增长过快，以及传统文化、非理性预期等。

最后在此基础上，从政策以及市场等角度，提出了若干调控与稳定房地产市场的对策及建议，以期有助于我国房地产市场的健康发展。

  一、导言

2009年初以来，我国房地产市场量价齐升，市场需求得到集中释放。前8个月，全国商品房累计销售面积6.94亿平方米，同比增长14.85%，而2014年同期是下降近7个百分点；销售额上涨更快，前8个月商品房销售总额达23464.7亿元，同比增长21.86%，而2014年同期是下降近5个百分点。在成交量急剧放大的同时，房价同比涨幅由负转正，环比连续6个月正增长。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，涨幅比7月份扩大1个百分点。

文献综述

李清立的《房地产开发与经营》提出了我国房地产市场的特点和房地产市场的结构性矛盾。其中我国房地产市场的结构性矛盾包括：房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出；楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡；供给与需求的区域不平衡的矛盾。

郎咸平的《改革如何出发》提出要协调好房地产业发展和国民经济发展的关系，房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供的产品、市场和服务。但中国房地产发展过快，地方政府对土地财政依赖过度。所以，在政策取向上，不应加大房地产业在整个国民经济发展中的比重，而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。

牛凤瑞、李景国在《中国房地产发展报告》中介绍了国家政策与商品房价格的内在关系，即商品房价格的波动除市场供需因素影响外，非市场因素，如政府政策的变化、信息不完全不充分等也是不可忽略的因素。总结出来主要有土地政策、信贷政策、信息不对称等因素与商品房价格存在内在关系。

陈劲松的《世联观察—我国地产市场观点》详细分析了当前中国房地产市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。东部地区和部分中心城市出现供应量不足，中低价位中小户型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。因此，市场需求偏大、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。

龙胜平的《房地产金融与投资》主要介绍房地产金融改革的步伐。房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，是筹集运用和分配房地产资金的载体。作为用资巨大的房地产业而言，资金无疑是血液，是房地产稳健发展的第一推动力。为了刺激当前已入谷底的房地产进入稳健发展的新周期，金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业注入新的血液，新动能。另外，金融业在为房地产业注入良性资金的同时，也将获得发展的新领域和找到新的增长点。 

王卫国的《中国土地权利研究》里提出规范土地价格同降低房价之间存在着内在联系。国家要加强对房地产业的宏观管理，加强对国有土地出让的计划、规划管理，制止越权批地、多头批地的行为。在当前及今后一个时期，物价部门应会同有关部门，从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一级市场，从而为降低房价打下基础。

关键词：房地产：高房价；投资；调控

二、我国商品房价格过高的原因分析

2.1  住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因 

城市新增人口需要住房。我国目前正处于城市化的发展时期, 因城市化而导致的城市人口增长是巨大的。

2.2  垄断性市场结构的操纵

     如果以更现实的眼光来审视这个行业，它几乎就是垄断性的，对土地资源的控制和政府部门对开发权的特许是形成垄断的重要条件。因此，我们实际上可以把一个地区的所有开发商视为一个利益集团，利润最大化行为使其操纵并控制了价格。

2.3  房屋建筑成本不断升高推动房价上涨

2.4  投资性购房增长过快

    从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资项目风险较大，且不稳定，如今年股市七八月的大跌，投资收益缺乏保障，再加上银行存款长期利率较低，使得房地产投资成为优选之一。

2.5  房地产融资模式和预售制度

2.6  传统文化和非理性预期的重要影响

    是否拥有自己的房子以及住房的外观和档次往往成为判断主人成功与否和家庭社会地位的重要标志。这种占有欲和炫耀心理是农业社会根深蒂固的意识

三、房价过高对经济发展的危害

3.1  “挤出效应”制约居民消费的扩大

3.2 “再分配效应”拉大居民收入差距

3.3 “正反馈效应”加剧宏观经济波动

四、针对我国商品房价格过高的对策及建议

4.1  坚定调控立场，明确调控目标

4.2  降低由市场渠道供应商品住房的需求 

4.3  扩展民间资本的投资途径

5.5  构建住房梯级供应的体系

参考文献：

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[[4]陈劲松.世联观察—我们地产市场观点[M].（第一版）.北京：机械工业出版社.2012：99-102

[5]王全民.房地产经济学[M].（第三版）.大连：财经大学出版社.2007：214-217

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[9]应刚.房价上涨的关键因素将长期存在[N].北京现代商报.2010.2.28.

[10]黄穗诚.房价上涨原因何在？[EB/OL]. :// .ycwb.com.