我国房地产现状问题及对策研究_开题报告50

随着贫富差距的逐渐扩大和房地产市场化程序的不断提高，商品房价格的涨幅远远高于居民的收入增幅，房价已经成为很多中国普通老百姓的梦魇，尤其是中低收入群体，即使是依靠银行提供的按揭也不能满足应有水平的住房需求。但是，房地产经济已经成为了国家的支柱性产业。要实现“和谐社会”中“居者有其屋”的根本目标，就必须认真研究我国的房地产现状和问题，以满足广大人民群众的住房需求。

一、文献综述

国内研究现状

随着房地产行业越来越受到国人的关注，国内也有了不少相关性的研究。例如，许晓文、贾春贵针对国家出台的一系列宏观调控政策及目前房地产存在的相关问题作了分析，着重阐述了这系列政策对房地产带来的影响。李小芳以房地产价格和房地产投资两个变量来代表房地产市场，分别就货币政策对对房地产价格和房地产投资的影响进行实证分析，研究货币政策对房地产市场影响的顾客也有程度。胡慧萍运用统计方法对我国地产投资额与不同层次货币供应量的关系分别进行了分析。实证在湖南科技大学硕士学位^范文中研究表现，在长期房地产投资额与货币供应量之间存在均衡的协整关系，且二者之间存在因果关系。此外，谢经荣、曹振良、包宗华、杨慎、胡彬、郁文达、郑之杰等学者在对房地产金融的研究中也讨论了政府对房地产市场的调控。但总体而言，以上这些研究只是简单介绍了政府与房地产市场的关系、金融调控的内涵、调控的方法和模式发展趋势，很少有文章对政府运用金融手段调控房地产市场进行理论与初中相结合的系统分析。

在住房保障制度研究方面，刘倩认为住房保障具有社会保障属性，原因有四个：实现主体即政府具有公共性。价值观即“保障社会公平”具有公共性，保障目标即“人人有房住”具有公共性，提供手段“政府公共权力”是住的公共性。因此，其观点是：住房保障制度是国家在住房领域内依据法律，利用国家和社会力量，通过行政手段对住房进行的一种再分配的制度，它是一种在住房领域内被告的社会保障制度，本质是维护社会公平、促进社会稳定发展。

符启林、杨蕾于2009年发表的《中国特色的住房保障法律制度探析》中提到：住宅权是基本的人权，而保障人民的住宅权是正义义不容辞的责任。而住房保障制度的法理与意义在于建立住房保障制度是建设和谐社会、实现小康社会，完善房地产市场的要求。文林峰则认为住房保障的供应体系应该分为三个层次：一是经济适用住房，解决中低收入家庭的住房问题； 二是“可支付租赁住房”或租赁经济适用住房，解决“夹心层”和流动人口的住房问题； 三是廉租住房。

我国还有一些学者研究了住房保障制度中存在的问题。例如，白贵秀认为，目前大部分城市的政府部门没有设立专门负责经济适用房开发和分配的机构，有关职责都是由开发商承担。由于开发商实际掌握开发的户型和面积、房号的发放等“实权”，很多开发商采用虚报成本、加高楼层、增加商品房比例、炒号、利用物业公司进行利润补充等等一些隐秘而繁杂的花样，政府的监管难以企及。张艳俊在《依法规范经济适用房用地管理》一文中对经济适用房用地管理进行了研究，指出了目前经济适用房用地存在的一些问题，如体制上存在缺陷，国土资源管理部门对经济适用房指标难以把握；经济适用房价格缺乏有效控制，价格优势不明显；建设标准逐步趋向豪华，背离了发展经济适用房的初衷；土地利用监管不到位，经济适用房用地转为商品房构台问题时有发生等等。为促进经济适用房健康发展，提出应坚持以销定量，合理控制开发规模，合理确实经济适用房建设标准，有效控制房价，取消划拨供地政策，变“暗补”为“明补”。

著名学者易宪容在对我国住房保障体系重构的建议中提出了三个层级的保障体系：第一层级是不足10%的极低收入家庭、老人和病人等进入政府提供的廉租房，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层次是20%至80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。而且在这一层级中，不同收入民众所获得的优惠条件也不一样。第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

（二）国外研究现状

国外学者对房地产市场的研究则偏重于理论分析，他们对政府运用金融手段调控房地产市场也给予比较多关注。比如：查尔斯.科林斯、阿德哈克.森哈基通过对房地产市场泡沫与亚洲金融危机关系的研究发现，不完善的金融市场和调控不适当、监管松懈、充满摩擦的房地产市场及其相互间的作用是导致东南亚金融危机的主要原因。波尔.黑伯、秦雷和李比斯.扎琼用数学模型分析了房地产市场与金融稳定性的紧密关系。马克.噶麦斯和托比尔斯.摩斯克维特通过对美国房地产市场中信息不对称的分析，发现这个市场对信息的关注尤其明显。马尔塞夫.赫诺专门探讨转轨经济国家房地产金融发展的条件及政策建议。

应该说，国外学者虽然对房地产金融理论进行了多方面的的研究，但是，至今还没有形成一个得到广泛认可的理论体系。

二、^范文提纲

一、我国房地产市场现状

（一）一线城市房地产价格持续上升

（二）居民消费结构缺乏理性

（三）我国房地产市场需求依然旺盛

二、我国房地产市场存在的问题

（一）沿海经济发达地区房价与三四线城市房价差距拉大

（二）住房保障体系不完善，廉租房部分落实不到位

（三）房屋供求结构矛盾明显

（四）我国部分地区住房空置率高

三、我国房地产市场发展对策

（一）弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力

（二）确定政府公共管理绩效的考核标准，转变政府职能

（三）引导房地产的理论管理和居民的理性消费

四、结语

三、参考文献

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