房地产企业债券融资利率上行问题分析_开题报告

日渐高企的房地产价格形成的房地产价格虚高对我国经济健康、持续的发展产生不良影响，大量的房地产开发商不注重对成本的管理和控制，更多的眼光是放在房地产价格进一步上涨所带来的利润。这种不注重内部成本管理，仅仅依赖价格不断推高所带来的利润的盈利模式，既不利于房地产企业自身的健康成长，也极大的危害了我国的整体经济运行和社会的和谐。随着国家越来越严厉的调控措施的出台，就更要求房地产投资项目挖掘自身潜力，满足消费者的需求，也只有这样才能促进房地产企业的良性成长。

房地产债券投资的风险较小, 对投资者而言, 由于房地产的保值和升值性, 可进行投资, 即使房地产企业倒闭, 清产核资后的不动产总值也高于所发行债券本息总额, 在还债顺序中, 债券排序比较优先。房地产的高收益性, 可保证债券投资者到期还本付息, 因此可利用房地产债券积聚投资者手中闲散资金。另外, 房地产债券融资有利于降低房地产企业的融资成本, 因为债券的利息是计入成本的, 而发行债券的利息是税后支付的, 这从一定程度上减少了企业的应缴税。因此，房地产债券近年来迅速发展，但利率也逐渐上行。2015年5月-2016年8月，房地产企业发行的交易所公司债总量已达11085亿元，约为银行间市场地产公司债（中票、PPN等）发行规模的5倍。

（1）国外研究

Bennedsen M, D.Wblfenzon（2000）认为企业取得资金的方法，在财务理论上称为融资决策。一般企业的融资决策中最重要的资金来源有三种：(1)举债(2)发行权益证券(3)保留盈余。公司筹措资金以进行生产和投资等活动，使公司顺利营运，进而获取利润，以便偿还融资之资金与成本。融资策略分为保守、中庸、积极三种。

St1glitz，JoseP（2002）的研究结果认为中小企业的融资问题主要来自于无法提供足够的担保品与缺乏保证人银行经理人员及行员皆认为担保品与保证人的多寡是银行放款的重要条件。在这种情形下，中小企业无法从正式的金融体系中筹足所需的资金，而且借款大部份皆为短期负债，这就使中小企业融资困难与财务结构不健全的问题更为严重。

目前，学术界对中小企业融资问题的研究非常热衷，研究角度也多种多样。大部分学者都认为造成中小企业融资困难的根本原因是信息的不对称。

Berger和Udell(1998)认为中小企业信贷中的关键特点就是其财务状况缺乏透明度；张捷(2003)认为，大多数中小企业建立时间短，信用记录积累浅，社会知名度不高，特别是一些年轻的创新型中小企业，业务新且市场前景不明朗，即使是经营者想让出资人了解企业的经营能力也会遇到信息表达上的困难。JosePnE.Stigliz，new Weis（1981）认为中小企业因本身的特性与法令的限制，很难从公开的金融体系取得资金，其外部资金的取得必须求助于金融机构。中小企业在向金融机构借款时常处于较不利的地位，不仅无法从正式的金融体系筹集足够资金，而且借款大部份为短期负债。

Paul, M（1968）认为金融机构均会成立信用调查部门调查中小企业的财务状况并要求中小企业提供足够的担保品。但是，金融机构过度强调担保品而忽略了中小企业未来成长与获利能力，这就使得具有发展潜力的中小企业无法取得足够的资金，从而在一定程度上限制了其发展机会。

Berger(2001)认为关系型贷款（指中小企业和中小银行建立紧密战略联盟的贷款方式）是解决中小企业信息不对称的重要方法之一，而关系型贷款的特征又使得中小银行成为中小企业的最佳融资伙伴。国外的实践证明了此方法的正确性。在国内，林毅夫、李永军(2001)也提出发展中小银行是解决我国当前中小企业融资困境的重要办法。杨慧宇(2005)提出从“联保”业务的关系网络看小企业融资的“嵌入性”。他创新了一种“联保”制度，基本内容如下：一个企业想向银行申请贷款，如果没有相应的抵押质押品，它必须找到几个其他的同行业的企业组成一个联保体，这几个企业相互承诺承担连带还款责任。联保体中的每个成员企业都必须缴纳一定的保证金到银行账户，然后银行再给这个联保体的每个成员企业以贷款，一般贷款额不超过保证金的5倍。

近年来有关融资策略方面的研究指出，公司的融资策略因产业特性的不同而不同，进而会对企业的经营绩效造成不同的影响。Baskin(1989)对1960-1972 年中名列福布斯500 大公司进行实证研究，发现公司的负债比率与获利能力呈负相关，支持优序融资理论。张智力(1999)针对我国上市公司进行市长研究，研究结果认为公司之负债比率与其获利能力间有显着的负相关存在，实证结果符合优序融资之假设，影响公司财务结构的决定因素为获利能力、资产结构、公司规模、股利支出率及成长率，并且产业间之负债比率并无显着性的差异存在，财务结构较佳的公司其股东权益报酬上有较佳的表现。

在财务管理学领域中，财务危机的预测一直是学者热衷研究的议题。Beaver(1966)开企业财务危机研究之先河，他以二分类检定(Dichotomous Classification Test)以及使用配对的抽样方式，发展出财务危机预测模型。Beaver随机抽取1954 至1964 年间79 家经营失败的公司为样本，并且针对这79 家公司，逐一搜寻及挑选与其处相同产业而且规模相近的营运正常的公司，计算营运失败与营运正常公司在营运失败公司爆发财务危机前5年的30个财务比率，萃取主要的6组。最后将不同年度，各样本的财务比率按大小排列，使用Mann-Whitney-Wilcoxon检定，找出使分类错误百分比最低的分界点，并且推论其最佳预测变量的最佳比率值。其结果显示，“现金流量/总负债”预测财务危机的效果最好，“净利/总资产”次之。在营运失败公司爆发财务危机前5年的预测能力达到70%，失败前一年正确区别率达87%。这个单变量分析法虽然简单易懂，但是不同的财务比率可能发生彼此矛盾的情况下，很难找到可以单一比率代表公司整体营运状况的比率。此外，Altman(1968)使用因素分析进行财务危机变量的缩减，结果显示营运资金/总资产、保留盈余/总资产、税前与扣除利息费用前盈余/总资产、股东权益的市价/总资产账面价值与销货净额/总资产为最佳区别变数。

由公司监理(corporate governance)角度探讨财务危机的文献，主要的有︰Claessens, Djankov, Lang(1999)研究显示不良的公司监理机制为发生亚洲金融风暴的原因之一。La Porta等(1999)的研究结果显示︰在市场信息不对称的情形下，小股东缺乏必要的信息判断企业策略的好坏，大股东(或企业经营者)便有机会剥夺小股东的财富，导致企业绩效不佳，引起财务危机。张丽荣（2012)归纳出几点财务危机公司的特性︰(1)当上市公司调整控制股东持股比率愈低、投票权与现金流量请求权愈大，则公司监理机能(corporate governance)愈差，公司发生财务危机的机会愈高，(2)企业家族成员担任董事比率愈高，董事长与总经理具有亲属关系，则公司发生财务危机的机会愈高，(3)当控制公司的股东不是公司创业者，则发生财务危机的可能性愈大，(4)董监事与大股东股票质押比率愈高，公司发生财务危机的可能性愈高。另外，关于财务危机预测的研究近年来多集中在Probit模型、Logit模型、时间数列模型以及类神经网络模型的应用与改良，此部份的文献无论在国内或国外，都有大量的研究。

对于财务危机预测的相关文献众多，但是对于针对财务危机因应为研究重点的文献，则不若财务危机预测的文献如此充足。此部份主要可以分成两部份，(一)对政府主管机关应对国内发生企业财务危机的研究，(二)对企业家应对财务危机的研究。对于企业主而言，根据王丽（2011)的研究，我国上市公司控制股东握有的投票权平均为27.87%，现金流量请求权平均为19.19%，却占有公司董事会多数席次。社会大众对于公司大股东是否会利用其职权将公司资源转移到关系人身上，或是利用其为公司董监事所握有的内线消息来买卖股票，在目前对监察人的独立性尚无有效管理制度下，仍然无法有效控管。所以，健全公司的监理机制是降低企业发生财务危机的主要方法，其首要就是落实并加强董事及监察人的职权与功能。对于政府主管机关因应财务危机，王宇等(2009)也提出三点建议︰(1)建立上市公司财务危机的预警系统，(2)加强董事及监察人的监督机制，包括推动外部董事的制度，(3)股票质押借款的规范。王红（2007)针对财务危机事件中的重大危约交割事件进行研究，归纳重大违约交割基本上是因为“授信不良”与“监管缺失”所导致。

（2）国内研究

盛林(2001) 对我国上市公司进行研究，研究发现，企业经营绩效与产业有关，而与融资型态及融资顺序无关，因此可推论，企业经营绩效好坏不在于采用何种融资方式，或是采用某种融资顺序，真正影响企业经营绩效好坏的关键因素是企业所在的产业本身，其中经营绩效较好的行业包括塑料业与水泥业。叶银华(2000) 对中小企业民营制造业的调查研究显示股东借款比率越高，表示融资的困难程度越高，较高的负债率同时也会导致中小企业表现出经营绩效低落、财务结构不健全以及经营绩效较差等特点。

王冠一(2003)对中小房地产业的实证，研究结果认为，资金筹措与其影响因素为总负债比率、短期负债比率与成长性、组织型态呈显着正相关，而与固定资产密集程度、获利能力其事业风险呈显着负相关；长期负债比率与固定资产密集程度、股利支付率、事业风险呈显着正相关。企业规模、成长性、产品多角化程度、获利能力、固定资产密集程度、股利支付率、事业风险等变量，会因所处的阶段不同而对其融资政策有显着的影响；而企业成立年数与组织型态并不会因其所处的阶段而对资金筹措政策产生影响。

任真(1998)对房地产的中小企业的调查研究发现房地产公司的资金需求多，故自有资本比例极高，通常皆维持在50%以上，反而负债比例不高。由于房地产公司的固定资产及技术淘汰速度快，故为追求未来的生机，并不受到传统的融资限制，影响固定资产及新技术的投资。3房地产集团公司中规模较小的公司，并不因公司规模小，而受到融资限制。

盛建良 (2002)对我国中小房地产业的调查研究，结果发现中小房地产业融资偏好顺序是以向外举债为优先考虑，其次分别为内部资金及发行普通股，影响中小房地产业融资决策因素依序为：获利能力、资金成本、固定资产抵押价值等。

二、^范文提纲

一、绪论

1.1 研究背景与研究意义

1.2 研究目的与研究内容

二、文献综述

2.1 房地产企业融资相关理论研究

2.2融资成本相关理论研究

2.3其它相关理论研究

三、房地产企业债券融资利率上行的现状分析

3.1房地产企业债券融资利率分析

3.2 房地产企业债券融资利率上行的现状

四、房地产企业债券融资利率上行的对策

4.1拓宽融资渠道

4.2完善法律法规

4.3 加强内部控制

4.4 加强与银行等金融机构的沟通力度

4.5 健全财务制度

五、 结论与建议

5.1 结论

5.2 相关建议

参考文献

三、参考文献

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