市场营销中的法律问题研究------以房地产开发为例开题报告

一、国内研究现状

商品房预售法律问题一直是我国理论界研究的热点问题之一。近十年来，商品房预售问题为众多学者所探讨。但是理论界对商品房预售法律问题的观点却不统一。其中在商品房预售的法律性质方面，关涛认为商品房预售是“为保留担保权益的期房分期付款”1；刘武元在其所认为商品房预售是一种“非即时买卖”2；范成山在认为商品房预售是购买房屋期货3；杨明刚认为商品房预售是房屋预约交易4；金俭认为商品房预售是附期限的远期交易1；钱明星、姜晓春认为商品房预售是房屋委建契约2；诸如此类观点虽然不统一，但是都有一定道理，这些学说在推动我国商品房预售理论研究方面也起到了积极的作用。

二、国外研究现状

商品房预售来自中国香港，虽然外国新建的房屋也有类似的交易方式，但很少有关于商品房预售问题的研究。例如，在英国和美国，房地产的概念基本上与土地有关。英国法律从日耳曼的法律中继承了土地所有权的概念，它的使用权和所有权显示出自然分离的状态，但所有权的绝对性质并不像大陆法系那样清晰。英国法律中的产权概念更加注重土地所有权，土地所有权优于所有权，并强调土地的经济效用。例如，根据英国法律，如果产权合法和公正，合理的产权可以更好地实现产权的经济效用。而美国大部分新建房屋都是预售的，所以美国的商品房预售十分发达。不同于中国，美国购房者是将商品房预售的资金交给第三方银行，等到商品房竣工交付购房者后，开发商才可以拿到钱。因此，英国和美国的房屋预售的销售形式较为灵活，房地产抵押贷款制度较为成熟，值得借鉴。

B. ^范文提纲格式

摘要

1、前言

2、商品房预售过程中的相关法律问题

2.1 商品房预售合同的有效条件

2.1.1商品房预售合同的主体必须合格

2.1.2商品房预售合同的形式必须符合法律规定

2.2 商品房预售合同中的认购书问题

2.3 商品房预售中预告登记备案的问题

2.3.1 商品房预售合同登记备案的法律基础

2.3.2 商品房预售合同登记备案的性质与效力分析

3、商品房预售法律制度的完善

3.1扩大相关法律在商品房预售法律纠纷中的适用

3.2 建立认购书制度

3.2.1 赋予认购书以预约的性质8

3.2.2认购书定金的性质以违约责任

3.3 建立预售商品房转让制度

3.4 解决买受人权益与他方权益冲突的法律对策

3.4.1买受人权益与一般抵押权人权益冲突的解决

3.4.2买受人权益与建设工程承包人优先受偿权冲突的解决

4、结语

C. 参考文献

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