浅析关于南都房产写字楼营销策略—以下城区为例-开题报告

我国的商业地产产生于20世纪80~90年代，它的兴起和迅速发展受市场因素和宏观政策的变化的影响。总体上，我国商业地产发展可分为四个阶段：分别是雏形阶段，简单销售阶段，伪经营阶段，及销售与经营并举阶段。当然，与住宅市场不同，我国的商业地产一直处于平稳向上的发展。金融危机后我国的社会经济缓慢恢复，但是通货膨胀日趋走高，商业地产在资产保值增长方面的优势逐渐凸显，使得商业地产渐渐被开发商所青睐，投资商业地产也成为众多投资者的首选之一。当前的经济形势朝着有利于商业地产投资的方向发展，一方面，近些年国家针对住宅市场的调控和限制政策不断出台，另一方面，从贷款金额和利率、投资回报率、可变现性等因素来看，商业地产有着住宅所无法企及的优势。随着改革开放的进一步深入，城市化进程不断加快，国内经济环境得到了进一步的开放。

当然，写字楼也是商业地产的其中一板块。写字楼也称办公楼，主要作为所有权人的办公之用，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，甲级写字楼是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等。而随着我国经济的迅速发展，城市用地日趋紧张，城市中的办公楼建筑也不断向高空发展钢筋混凝土体系的发展为办公楼建筑的发展提供了新的平面布局条件。其中大开间的布置方式，成为近年来国内中高层办公楼建筑的主要布局模式。这种布局不但增大了使用面积，而且缩短了交通面积，同时有利于结构的计算。

然而，对于办公楼的营销策略也有着不同之处，相较于传统的市场营销策略（即产品、价格、渠道、促销），不同的市场环境，企业没有个性化的营销战略和战术。新时代（电子商务的时代），网络营销、数据库营销、直复营销、一对一营销、精准营销等新的营销模式越来越被熟知与采用。市场营销作为一项有组织的活动，它包括了创造、获取、传递、交付和交换对顾客、客户、合作伙伴和社会公众有价值的产品的一些列过程。好的营销活动不是一种随机活动，它要求精密思考的计划，需要从社会层面全盘考虑该决策的影响，尤其是道德层面的影响。接下来就是营销渠道。营销渠道就是为分销目标而受管理调控的外部关联组织。其中有一个服务营销渠道，通常服务具备了以下几个特征：1、服务的无形性， 2、服务的不可分割性，3、服务标准化的困难性，4、服务中顾客的高度参与，5、服务的易逝性。

随着房地产市场的日益发展，目前市场呈现多种房产项目，项目与项目之间的比拼也就悄然拉开帷幕。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，掌握其经营取向，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。

杭州作为浙江省的省会城市，也是长江三角洲地区重要的一级中心城市，杭州市房地产市场一直是近几年全国关注的热点。其中，商品房最为一种更具保值的投资方式，得到越来越多的企业和个人的关注。写字楼作为商品楼的一种，随着社会、经济、文化领域的不断发展，写字楼市场整体也呈现出高速稳定的发展态势，写字楼品质和服务也不断提升，价格也一路攀升。

二、^范文提纲

一、绪论

（一）南都房地产介绍

（二）写字楼介绍

二、房地产发展现状分析

（一）营销环境分析

1、房产宏观营销环境

2、房产微观营销环境

（二）市场分析

（三）目标客户群定位

（四）竞争与SWOT分析

1、竞争对手分析

2、SWOT分析

（五）房产营销策略

1、产品策略

2、价格策略

3、渠道策略

4、促销策略

三、存在的问题

（一）外在问题

（二）内在问题

四、对未来发展建议及对策

（一）企业转型和服务延伸

五、结论

参考文献

致谢

三、参考文献

著作：

[1]刘群红、杨帆.商业地产，从这里开始[M].北京：化学工业出版社.2014年4月

[2] 张作祥.写字楼概况[Z].北京林业大学经济管理学院  :// .docin.com/  .2012年

[3]赵西平．房屋建筑学[M].北京：中国建筑工业出版社.2006年

[4]杜鲁弗·格雷瓦尔、迈克尔·利维.市场营销学[M].北京.中国人民大学出版社.2015年7月

[5]伯特·罗森布洛姆（Bert Rosenbloom）.营销渠道：管理的视野[M].北京：中国人民大学出版社.2014年2月

[6]陈多长.浙江省房地产业健康发展研究[M].北京：中国社会科学出版社.2008

[7]董金社.中国房地产市场全息解读[M].山东：山东人民出版社.2010年4月

[8]董蕾.美国不动产税研究[M].北京:人民出版社.2013年10月

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[10]戴承良.房地产营销实务[M].上海： 东方出版中心.2000年