花样年·花郡营销推广策划-开题报告

宁波的城市扩建而新形成的东部新城、南部商务区2期、江北宁波北门户、以及宁波北仑西门户都有中国各大房地产企业的项目， 所以房地产市场的竞争还是非常激烈，并且营销方式层出不穷。给我们发展的空间还很广。1.现在的我们仍然停留在 “市场营销即推销”的认识阶段。现代市场营销观念认为，应当从消费者的需求出发，提供多样化的产品或全方位、多层次的整合服务已满足消费者的需要。2、单纯追求房地产商的单赢而不是房地产商与消费者的共同多方赢利。3、公司缺乏独特卖点和创意。现代社会已进入系统化、多元化、网络化、整合化、非线性、自组织、权变性的一个时代，其最突出的标志是系统化、多元化、整合化，营销方法论的核心则是非线性、自组织。4、公司对营销调研重要性缺乏认识。5、营销理论与房地产营销实践缺乏结合。如何解决呢？1、做好前期策划与市场调查。2、塑造房地产品牌以求可持续发展。3、服务应成为房地产营销差异化的重要手段。4、销售决胜在现场。楼盘销售过程中存在一种倾向，即重概念、轻执行；重广告，轻现场。如其他商品流通行业的零售终端一样，楼盘现场售楼处就是“房地产”商品的零售终端。从而达到盈利营销的结果。

课题（项目）要解决的问题或研究的基本内容

随着市场经济的发展，中国的房地产市场交易日趋活跃，企业之间的竞争也日益加剧。房地产企业要想在激烈的竞争中立于不败之地，就必须开展市场营销活动。房地产企业制定营销策划，企业实现特定的营销目标、保证企业健康稳定发展而设计一个行动纲领和总体的目标规划。通过战略规划，合理配置企业资源，使企业的营销活动在可接受的风险限度内，与市场营销环境所提供的各种机会取得动态平衡。

1、市场调研不足 

凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的，而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研，据此帮助企业进行市场定位，进一步了解同行业状况，分析竞争对手，窥探市场需求等情况。 

2、需求市场不明，营销定位模糊  

如果房地产营销没有明确的目标市场和清晰的市场定位，企业的一切营销策划就会变得没有目的和摇摆不定。许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异，不顾当地经济及实力和居民的承受能力，甚至毫不顾及企业自身的资源条件，没有明确的目标，不进行科学的市场定位，盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房，最终导致诸多楼盘滞销，而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。 

3、营销方式单一 

现在房地产开发商特别是中小型企业经营管理者不重视营销管理，大部分的项目销售方式都是依靠几个销售人员在售楼处等待客户上门。房地产营销策划者对项目的营销策划不全面，或者说还停留在产品观念和推销观念的阶段，房地产开发企业的市场营销理念相对落后。 

4、低价定局 

价格是市场最为敏感的因素，合理调整价格是市场营销所必须把握的部分，但如何理解、把握物业售价，确是一个较为复杂、关键的部分。楼市出现的降价风应该分两种，一种是一些设计落后的老产品，失去了市场竞争力，必须要降低售价来促进销售；另一种是完全有可能进行推广的新产品，完全没有必要一味来降低售价迎合低价抢市风。

5、承诺堆积 

营销策划手段五花八门地出现，在楼市中，其中以承诺形式的广告有增无减。

以上问题都是公司就具体存在的，为了及解决这些问题进行研究。

3、课题（项目）拟采用的研究方法和手段

一、为了便于研究我采用以下3种方法

1、比较法模式2、假设条件模式 3、现状类推模式

确定一个明确的分析思，包括三个层次（地区市场、专业物业市场和项目物业市场）、两个方面（供给与需求）、三个时段（过去、现在和将来）和五个基本影响因素（经济、

人口、区位、地点和心理）。

二、研究分析步骤 

  1、确定物业类型 

  2、研究该物业服务范围（商圈分析）。商圈的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。一个商圈一般由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。

   3、调查在服务区范围内，现有该种类型物业的总量；调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况价格 

 4、研究人口统计数据和经济状况，分析服务区内可能的吸纳量 

 5、比较服务区现有的业务与该商品服务区购买需求的差异，从而发现开发潜力  

6、根据服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正。通过以上的研究步骤分析具体信息。采取此类手段分析市场需求。