呼和浩特市房地产市场调查分析-开题报告

（一）日本挤压房地产泡沫的措施和启示

日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育己日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，使用面积90平方米，两间朝南，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，折算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的五倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱全。

然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飘升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。

（二）美国房地产市场发展的现状和替示

美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，但进入二十一世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就促使了美国房地产价格的一路走高。美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15%，这是该国自二十世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨3%。从地区上看，美国太平洋地区增长速度最快，西南中部地区则增长速度较慢。二十世纪80年代，在好莱坞市，一套面积1000平方英尺的住房售价30万美元，现在的售价则高达180万美元，而且价格还在上涨。美国加州的房价近三年平均升幅达到40%，美国联邦房屋企业监督办公室认为:美国房价持续上涨受多种因素影响，其中按揭利率低，投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。虽然无论从上涨幅度和地域广度看，房价的增长都很.惊人，但考虑到通货膨胀率，收入增长和其他因素，这种增长能否持续下去成了人们关注的焦点。美国经济学家在2003年就开始发出了房地产过热的警告，2006年更提出了美国房地产出现泡沫的忠告，目前美国政府正打算通过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。

（三）俄罗斯房地产市场的变化和原因

俄罗斯在进入二十一世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场次序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄罗斯国家杜马2005年通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定:开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚:一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。调查表明:在该项法律出台之前，俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产开发，房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明:俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了近30%，房市供求矛盾进一步加剧。当然，随着时间的延长该新法律出台后的正效益会逐步显现出来。

二、^范文提纲

引  言

一、呼和浩特市房地产市场现状分析

（一）近两年呼和浩特房地产运行概况

（二）呼和浩特房地产市场调查

（三）呼和浩特销售住宅地产业调查情况及分析

（四）呼和浩特商业房地产调查情况及分析.…

二、呼和浩特房地产市场特点分析.

（一）房地产价格大幅度上涨及其原因

（二）二手房交易稳定增长及原因分析

（三）商品房空置增长速度有所下降及其原因.

（四）供给结构越来越符合人们的需求及其原因分析

三、呼和浩特房地产市场SWOT分析

（一）房地产业发展优势分析

（二）房地产业发展劣势分析

（三）房地产业发展的机会

（四）房地产业发展的威胁

四、呼和浩特房地产市场未来发展分析.

三、参考文献

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