我国房价飙升的原因分析 (15)(一)

我国房价飙升的原因分析

  

  随着住宅品化的逐步推行，住房问题已越来越成为普通百姓关注的热门话题，当中房价更是各类新闻媒体，公众所密切关注的焦点问题。房价随着社会经济开始逐步上升，一发不可收拾，房产的大幅度的上升已经远远超出了普通百姓的经济承受能力。有些城市的房价可以用直线飙升来形容，比如北京房价在连续三年内涨幅位居全国之首。因此，找出房价大幅度上涨的原因，并相对应的提出解决方案、稳定房价的措施。

一、地价上涨太快致房价大肆升涨

  随着政府对土地一级市场的垄断，土地出让面积得到相应控制，但是，在房地产业高额利润的诱惑下，大量社会闲散资金涌入房地产市场，争夺有限的土地资源，再加上有些地方政府在认识上存在偏差，片面追求土地经济效益的最大化，土地出让实行 “ 不封顶”的招、拍、挂方式，导致开发商为了取得开发用地，相互竞争，各地的地价格被炒得越来越高。

  全国各地土地市场价格也在持续大涨，不断传来土地拍出 “天价”的消息 ，如 2003年 l2月，在北京第一次大宗国有土地拍卖会上，天津顺驰房地产开发公司以9 05亿元的价格，取得了首都南郊一块近500亩土地的开发权，比4．3亿元的起拍价整整高出4．75亿元；l2月9日，位于南京鼓楼区小粉桥地块，平均每亩地拍出 1468万元，创下南京的土地价格之最。l0月26曰，苏州市国土部门公开出让 l7幅 (面积共为 122万平方米 )土地的使用权，吸引了来 自上海、浙江、南京及苏州市等76家房地产企业及个人前来参加竞卖，l7幅土地，无论是大地块还是小地块，无论是住宅用地还是商业用地，竞买异常激烈，所有土地的平均涨到337l元，比去午同期拍卖的土地平均价幅高出底价 l02．35%，每平方米的均价达格每平方米上涨了400多元。

  2002年5月，国务院国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从 2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。根据这一规定，我国许多城市陆续实行了土地储备制度，即经营性用地由政府下属的土地储备中心收购、储备，然后再公开进行招标、拍卖或挂牌出让，出价高的开发企业获得土地开发权。经营性用地出让采用招标、拍卖和挂牌等市场化操作模式，不仅使土地资源得到了合理的使用，也使政府的土地出让收益大幅度增加，同时杜绝了以往在土地出让过程中存在的腐败现象，净化了社会风气，并使一部分缺乏资金实力的中小开发商退出市场，房地产市场得到了有效整合。

    对房地产开发商而言，房价主要由土地出让金、建安成本、财务成本、税费和利润五部分组成，其中对房屋价格影响最大的因素就是土地 让金，一般占房价成本的30%～40%，因此土地出让价格的持续大幅上涨，已成为当前各地房价飙升的一个主要原因。

二、炒房者哄抬房价

  这几年来，杭州房价涨幅一直名列全国35个大中城市前三位，2003年初曾因房价涨幅过高，受到建设部、国土资源部联合调查组的调查。虽然缺乏官方公布的有关投资购房比例具体数据，但据相关资料，业内人士估算目前杭州投资购房的比重应20%以上 。2003年 8月中旬，杭州市长茅临生在向全城市民发出的题为《让杭州市民居者有其屋》的电子邮件中写道：“房子一出来就被 ‘黄牛’拿走....就好象春运期间倒卖火车票的情况一样”，认为杭州房地产市场确实存在一定的投机炒作行为。

  房价持续大幅上涨的城市，可以发现这些城市的房地产市场中都存在着一个数量庞大的特殊购房群体.....投资购房者，这群投资购房者买房并不是为了自用，用，而是通过恶意炒作抬高房价，转手倒卖以获取高额利润，所以又被人们戏称为“炒房者”。这些炒房者集中大量涌入各地的房地产市场，使当地楼市的需求被虚假放大，混淆了市场对客观需求的正确判断，造成了楼市旺盛的假象，此时如果土地、楼盘的供应量少，就会造成暂时的供不应求，房价也就被人为地大幅抬高，如内名声显赫的 “温州购房团”，自2001年开始携巨资涌入卜海楼市，短短几年时间，将上海市中60000的房价炒9000元，南京路上的商铺价格从每平方米2万元炒到 8万元：I 样由于炒房者的大肆介入，杭州每平方米的房价也以每年接近1000元的速度上涨，3年翻了一翻，市中心的房价已突破每平方米万元大关。有理由相信炒房者的大肆哄抬也是这些城市房价持续大涨的一个重要原因，上海、南京等地房地产主管部门的调查数据也证实了这一结论。