目 录
一、“营改增”的含义2
二、“营改增”中的房地产企业2
三、“营改增”对房地产企业未来的影响3
（一）、“营改增”对房地产企业税负减免的影响3
（二）、“营改增”对房地产企业成本控制的影响4
（三）、“营改增”对房地产不动产租赁的影响4
（四）、“营改增”对房地产企业现金流以及利润的影响5
（五）、“营改增”加大了房地产企业的纳税风险5
四、应对房地产企业“营改增”的对策6
（一）、企业方面的对策6
（二）、政府方面的对策7
五、结语8
内 容 摘 要
“营改增”是近年来我国财税领域最为重要的改革之一。自2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税，这一改革对房地产企业产生深远的影响。营改增一方面能够给企业产生积极影响，另一方面也会带来一定的不良影响。“营改增”是政府为了改制税制，避免重复征税，推动产业结构调整实施的税制改革，也是房地产企业加强调控的关键突击口，有利于遏制房价上涨并实现房地产企业的文件发展。房地产企业应当积极面对，妥善做好筹划工作，根据自身条件指定应对措施，转变企业的经营模式，防止出现资金链断而影响企业发展。
关键词：营改增 房地产企业 未来影响 对策
“营改增”对房地产未来影响及对策分析
“营改增”是近年来我国财税领域最为重要的改革之一。对我国各行业领域的生产和发展将起着重要的影响。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）、《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2015年第18号），自2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税，这一改革对房地产企业产生深远的影响。营改增一方面能够给企业产生积极影响，另一方面也会带来一定的不良影响。
一、“营改增”的含义
营业税和增值税，是我国两大主体税种。营业税改增值税，简称“营改增”是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。营业税的最大特点是能够科学减少我国重复征税的问题，可以促使社会形成更好的良性好循环，能有提高企业的经济效益和市场经济力。也是我国经济市场发展中税制领域改革的一项重要内容。“营改增”的推进阶段为；第一阶段：部分行业，部分地区2012年1月1日，率先在上海实施交通运输业和部分现代服务业的“营改增”试点；2012年9月1日至2012年12月1日，“营改增”试点由上海市分4批次扩大至北京、江苏、安徽、福建、广东、天津、浙江、湖北8省（市）。第二阶段：部分行业，全国范围2013年8月1日，“营改增”试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围；2014年1月1日，铁路运输业和邮政业在全国范围实施“营改增”试点；2014年6月1日，电信业在全国范围实施“营改增”试点。第三阶段：所有行业，全国范围2016年5月1日，全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
二、“营改增”中的房地产企业
对房地产而言，房地产企业“营改增”是对建筑业、房地产业及不动产销售，租赁等两大产业和多个环节流转税制的改革。房地产企业“营改增”的征管制度、征税程序、征管主体等方面较为复杂，具有一定的改革难度，同时又具有一定改革的必要性。当前我国不动产行业在生产、流通、分配等环节存在较为严重的重复征收问题，在销售不动产中，在建筑中所采购的材料含有增值税、建筑劳务和购买土地是营业税都无法得到抵扣，可见，将不动产的一些交易纳入增值税的征税范围是减少重复征税的重要手段。而对以销售为目的的房地产企业而言，如果对销售的不动产征收营业税的话，那么房产购买者在缴纳增值税时不会获得增值税进项抵扣的权利。因此，将新建筑物的销售征收增值税是必要的。所有“营改增”是解决房地产重复征税问题的重要手段。
三、“营改增”对房地产企业未来的影响
（一）、“营改增”对房地产企业税负减免的影响
营业税是价内税，其计税的根据是全部营业额，方法是遵照适用税率计算缴税的，并根据商品的流转环节交税。而增值税是价外税，其计税依据是增值额，方法是循环税款抵扣制度，对以前已经缴纳过的税款进行扣除，以避免重复征税的现象。“营改增”改革后，房地产企业的开发成本会有所增加，而根据抵扣性质，能从施工企业取得正规增值税专用发票的话，将会降低房地产企业的税负。根据“国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告”，和2018年3月28日，国务院召开常务会议，决定从2018年5月1日起，将制造业等行业增值税税率从17%降至为16%，将交通运输业、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从11%降至10%。出台上诉改革措施后，现行的17%、11%、6%三挡税率调整为16%、10%、6%。销售额为房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。以某房地产企业出售一栋居民楼为例，其收入总额为1000万元，开发成本为：房地产开发成本400万，这其中包括了350万元的可抵扣税率为10%的增值税专业发票和50万的可抵扣税率为6%的增值税专用发票；土地转让金及其他费用100万元：期间成本150万元。当地政府所规定的增值税销项税按10%计算，土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例按10%计算。计算如下：进项税额为34.65万元，增值税销项税为：90.91万元，因此，应缴纳的增值税为90.91万元-34.65万元=56.26万元；城市维护建设税为3.94万元，教育费附加为2.81万元，地方维护费为0.74万元。总共应该交56.26+3.94+2.81+0.74=63.75万元。而“营改增”之前该企业应交营业税为50万元，城建税为3.5万元，教育费附加1.5万元，地方教育费附加为0.5万元，印花税为0.5万元，土地增值税按30%计算为180万元。未“营改增”应缴纳税费为236万元，从上诉数据可知“营改增”后税负是有所下降，而“营改增”也在不断发展和完善中，相信房地产企业税负将会进一步降低。
（二）、“营改增”对房地产企业成本控制的影响
“营改增”对房地产企业的开发、销售、后期管理方面将产生不同程度的影响具体表现在以下几点，（1）房地产企业在建造中涉及的方面较为复杂，包括沙子、土方、石灰等基本建造材料，整个过程中，无法确保各个环节都能取得正规的增值税专用发票，这很大程度上增加了房地产企业的开发成本。（2）劳动成本占房地产企业整个建造成本的比例较重，将营业税改为增值税后，基本税率将会提高，一些劳务因无法取得正规发票，在无形中就增加了土地的开发成本。（3）以往房地产企业缴纳的营业是按照全部营业额的5%税率进行征税。（4）因一些非财政收入无法取得正规增值税专用发票会增加土地开发的成本。（5）以往销售会直接根据营业额多少计算和征收税额，但是“营改增”改革后，可能会因开发初期增值税的进项留底扣而产生前期偷税或者漏税、后期多交的现象，这对房地产企业而言，节约了资金成本。（6）不动产的租赁以往极有可能会因“营改增”改革后税负增加而利润减少，而不动产公司会为了增加企业净利润而提高出租的价格，使得租赁业务业绩下滑，客流量流失。
房地产企业施工成本上升。房地产企业施工成本的上涨主要原因材料成本、施工费以及人工成本的上升到时的。材料成本的上升集中表现在原材料供应商往往是小规模纳税人，提供材料的手续比较繁琐，管理更是非常混乱，导致房地产企业在购买原材料的难以得到的增值税专用发票，加大了进项抵扣的难度，因此推高了材料成本。人工成本的升高对房地产企业有重要影响。这是以为房地产企业的工作人员主要是农名工，在人工成本开支方面难以得到抵扣进项税，施工过程中使用的机械设备往往是租赁的，这些设备的租赁如果无法取得增值税发票，进项税也是无法用来抵扣的，从而使得施工费用出现上升。
（三）、“营改增”对房地产不动产租赁的影响
而按照我国税法规定，企业自己使用的房产，需要按房产值减30%费用后的余额的1.2%缴纳房产税。如果缴纳房产税的企业进行房产的出租，在转移使用权后，就需要按照租金的12%进行房产税的缴纳。而房屋的出租。还要进行租赁费的收取，即缴纳5%的营业税和12%的房产税。“营改增”政策实施后，原有房地产租赁业务需要根据税目划分成不动产经营性租赁和有形动产经营性租赁。其中，不动产经营性租赁是一种需要在约定时间时间内将房屋等与土地附着的资产转让让人使用，并且租赁物的所有权不变的业务活动。所以，房屋的出租还属于营业税中的的征收范围应该进行5%的营业税征收。对于符合条件的进项则可从销项税额中进行增值税的抵扣。而值得注意的是，房地产租赁业务多属于“老资产”和“老合同”租赁业务，租期一般较长。在“营改增”实施之前，企业可能存在较多的未执行完毕的合同。而在“营改增”实施后，支付给纳税人的一些费用已经无法取得增值税专用发票，所以将无法进行进项税的抵扣。此外，在进行增值税发票获取时，如果供货人将增值税发票开给出租人而并非是承租人，就会导致承租人无法利用增值税发票进行抵扣。
从房地产租赁业务的开展情况来看，房产租赁区域大多需要进行房屋租赁。与此同时，很多企业会进行房屋和其中设备的一同租赁，比如宾馆、车间和厂房等等租赁业务，往往会与有形动产租赁业务一起开展。按照国家税法规定，房地产租赁企业就需要按照租金一同写入合同将直接导致企业纳税额增加。具体来讲，就是企业在有形动产租赁的过程中也缴纳了房产税。但实际，按照国家规定，并没有要求进行房屋内部附属设备的房产税的征收。所以，企业在开展房地产租赁业务是，应该将房屋和设备分开租赁，并且进行两份合同的填写，从而使企业的纳税税额得到减少。
（四）、“营改增”对房地产企业现金流以及利润的影响
“营改增”之后房地产企业现金流以及利润受各方面的因素的影响。因为房地产企业的经营具有特殊性，往往会延期付款给合作企业，这样一来就不能及时获得增值税发票，导致进项税不能抵扣，占用企业的流动资金，可能会发生资金紧张的问题。与此同时，房地产企业往往通过预售方式来销售房产，而得到的收入要纳税，但是施工成本还有财务成本会伴随开发进程而不断地增加，在此过程当中进项税的抵扣滞后，会直接影响企业的现金流。除此之外，土地出让金上涨的幅度在“营改增”实施之后会出现一定的降低，从而影响到地方政府的收入，房地产也是我国政府最为主要的财政收入之一。地方政府倾向于提高清缴税金的力度，从而给房地产企业现金流以及利润带来不良影响。
（五）、“营改增”加大了房地产企业的纳税风险
一般来说，对于房地产企业而言，其增值纳税方面存在的风险主要集中在一些违法违规的涉税行为，由于这些行为没有准确的按照一些税收政策以及税收法规去执行，结果导致了一些房地产企业的冒着违法的风险，将来将造成一定的经济损失，一般来说，这些增值纳税方面的涉税行为将直接对房地产企业产生一定的影响，那么这些方面本身就是不确定的风险因素之一。实际上，对于房地产企业来说，由于房地产企业涉及领域较多，所以与多种类型的税种打交道，同时这也意味着增值纳税制度的复杂性，所以说，从及时准确的纳税、准确的进行税额核算以及在筹划纳税增值等方面面临的风险就比较大，尤其是相对其他的行业来说。另外，由于房地产企业本身就属于是实业行业，其开发的周期一般都需要几年时间、而且其中涉及到的投资额也非常大，各项费用收入和支出的会计核算具有一定的复杂性，尤其处于外地流动性的开发阶段，整个开发成本更加具有不确定性。由于会计准则处于不大的变化过程中，很多的财务人员不能做到全面的掌握房地产业务核算，而能够及时的正确核算纳税金额的财务人员更是少之又少。综上以上多个方面的因素，所以我国的房地产企业面临着较为严重的增值纳税风险。
四、应对房地产企业“营改增”的对策
经济全球化为我国带来了更大的国际市场，“营改增”可能有效的提高房地产企业竞争力。实行改革开放之后，在国家政策的支持和市场的巨大需求之下，我国房地产行业有了跨越式的发展，大批的国有企业、外资企业、民营企业都在快速的进入到房地产行业，而房地产业的健康发展将直接影响到社会的经济发展和安定。国家对房地产行业实行“营改增”税务制度改革的目的，主要是在于为了提升房地产企业的整体实力，“营改增”的实施可以说属于一项较为复杂的系统工程。对于房地产企业来说。其不仅是机会，同时也是挑战。因此，房地产企业必须要明确“营改增” 带来的影响，而面对“营改增”给房地产企业带来的影响应该有以下几点对策。
（一）、企业方面的对策
“营改增”对房地产企业的开发、销售、后期管理方面将产生不同程度的影响具体表现在以下几点，（1）房地产企业在建造中涉及的方面较为复杂，包括沙子、土方、石灰等基本建造材料，整个过程中，无法确保各个环节都能取得正规的增值税专用发票，这很大程度上增加了房地产企业的开发成本。（2）劳动成本占房地产企业整个建造成本的比例较重，将营业税改为增值税后，基本税率将会提高，一些劳务因无法取得正规发票，在无形中就增加了土地的开发成本。（3）以往房地产企业缴纳的营业是按照全部营业额的5%税率进行征税。（4）因一些非财政收入无法取得正规增值税专用发票会增加土地开发的成本。（5）以往销售会直接根据营业额多少计算和征收税额，但是“营改增”改革后，可能会因开发初期增值税的进项留底扣而产生前期偷税或者漏税、后期多交的现象，这对房地产企业而言，节约了资金成本。（6）不动产的租赁以往极有可能会因“营改增”改革后税负增加而利润减少，而不动产公司会为了增加企业净利润而提高出租的价格，使得租赁业务业绩下滑，客流量流失。
房地产企业施工成本上升。房地产企业施工成本的上涨主要原因材料成本、施工费以及人工成本的上升到时的。材料成本的上升集中表现在原材料供应商往往是小规模纳税人，提供材料的手续比较繁琐，管理更是非常混乱，导致房地产企业在购买原材料的难以得到的增值税专用发票，加大了进项抵扣的难度，因此推高了材料成本。人工成本的升高对房地产企业有重要影响。这是以为房地产企业的工作人员主要是农名工，在人工成本开支方面难以得到抵扣进项税，施工过程中使用的机械设备往往是租赁的，这些设备的租赁如果无法取得增值税发票，进项税也是无法用来抵扣的，从而使得施工费用出现上升。
（二）、政府方面的对策
政府一方面需要做好税改政策辅导工作。各级财税机构应道组织工作人员开展前期培训，确保基层的工作人员准确理解“营改增”政策的实施要点。政府还应当安排工作人员到房地产企业提供实地辅导，让企业的工作人员熟悉“营改增”
之后的会计处理措施。税务局需要设置“营改增”专门窗口，由工作人员解答有关的问题。另一方面政府需要持续改进税改政策。首先是针对“营改增”的税制改革，来制定过渡性的政策，例如构建财政补偿机制。对“营改增”当中税负加重的房地产企业提供补贴，从而实现税负公平。其次是在税率方面适当降低。当前税率对房地产企业而言过高，没有达到真正的减税目的。除此之外，政府需要联合财政机构协调“营改增”执行的进程，推动全行业的覆盖，确保企业进项税额能够全面得到抵扣。同时，政府应该加强对税改政策的辅导，财税部门应较强对“营改增”改革相关政策和知识的宣传，可以在税务网站、税务公众平台、税企QQ平台开设“营改增”的专栏，提供相关的咨询人员，在线解答房地产企业财税人员问题，帮助房地产企业财务人员充分认识到增值税发票抵扣的重要性，确保房地产企业的正常运行。
五、结语
“营改增”作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大的影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。既有积极影响又有消极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，“营改增”前后的平衡了是56%，即如果房地产的毛利率在56%以下，那么“营改增”会降低企业的税负，增加企业利润，但是如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么“营改增”将会给企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而增值税发票是工程结算是取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产企业是资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性，实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和重复征税两个方面。综上所诉，“营改增”是政府为了改制税制，避免重复征税，推动产业结构调整实施的税制改革，也是房地产企业加强调控的关键突击口，有利于遏制房价上涨并实现房地产企业的稳健发展。房地产企业应当积极面对，妥善做好筹划工作，根据自身条件指定应对措施，转变企业的经营模式，防止出现资金链断而影响企业发展。
参 考 文 献
国家税务总局，《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》（财税（2016）36号）
国家税务总局，《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》（国家税务总局2015年18号）
四川省国家税务局，《四川省国家税务局关于建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等营业税改征增值税一般纳税人资格登记有关事项的公告》（2016年第2号）
王开明，“营改增”对房地产企业未来的影响2015-5
黄翠玲，浅议“营改增”对企业税收的影响,2015.2
黄晓瀛，试论“营改增”对房地产企业影响和对称，2015（05）
